Тысячи семей в России остались без домов и в долгах. Разбираемся, что происходит на рынке загородной недвижимости

Мечты о загородной жизни стали более недосягаемыми, и дело не только в ценах, но и в трудностях с поиском компании, которая действительно построит дом, а не оставит клиента на пустыре и с долгами.

По всей России за полтора года стало заметно больше случаев обмана в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Кто-то не может добиться устранения недостатков в сданных домах, у кого-то процесс остался незавершенным, а у некоторых на участках и вовсе ничего не появилось. При этом никто не отменял платежи по ипотеке, в которую ввязываются многие покупатели загородного жилья.

Вместе с экспертами журналист Е1. RU Юлия Забайлович разбирается, насколько критична ситуация сейчас на рынке, почему застройщики стали чаще обманывать и как обзавестись частным домом с минимальными рисками.

Руководитель агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова говорит, что сложности на рынке ИЖС начались еще в 2024 году и нынешняя ситуация — это последствия целого ряда факторов. Вот как они повлияли на рынок:

• скачки цен на стройматериалы. Рост цен шел с 2021 года, но в 2024-м кризис усугубился. Подорожало всё — от блоков и арматуры до пиломатериалов. Когда сметы изначально считаются в одних цифрах, а к моменту закупки всё существенно дорожает, экономика проекта уже критически не сходится. Сейчас цены стабилизировались, но банкротства, которые мы видим в 2025-м, — это последствия в том числе прошлогодних ценовых всплесков;

• кадровый голод. Ужесточение миграционной политики резко сократило число рабочих бригад, а если нет рабочих — нет и стройки. При этом штатным специалистам — инженерно-техническим работникам, снабженцам, сметчикам — надо продолжать платить зарплату, залезая в «подушку», если она есть. Кстати, квалифицированных инженеров сейчас тоже не хватает: лучшие кадры уезжают на стройки в ОАЭ, Турцию или на крупные федеральные проекты внутри России. Поэтому если раньше цикл строительства дома занимал, предположим, полгода, то теперь год и больше, при этом постоянные расходы умножились;

• спрос фактически обнулился. Ставка по ипотеке в 25–27% в прошлом году закрыла рынок для большинства семей: они просто не могут позволить себе такие платежи. Исключение — семейная ипотека, но она охватывает далеко не всех. То есть массовый покупатель просто ушел с рынка;

• эскроу-счета. Я считаю, что закон об эскроу-счетах в ИЖС нужен. Он мог бы упорядочить рынок, сделать его более прозрачным, цивилизованным и защитить клиентов. Мог бы. Но в том неудобоваримом виде, как сейчас, он скорее приносит вред.

Из-за того, что система заработала слишком быстро, многие не успели адаптироваться к новым условиям. Особенно болезненно нововведение приняли небольшие строительные компании.

«Аккредитацию получить, договоры переподписать, сметы пересчитать, бизнес-процессы перестроить — это огромная работа. Когда вводили эскроу-счета по многоквартирным домам, застройщикам на раскачку дали два года. А тут времени вообще не было», — отмечает Екатерина Торопова.

Кроме того, создатели закона не учли специфики ИЖС.

При этом эксперт подчеркивает, что с проблемами столкнулись не только компании-однодневки, но и вполне приличные застройщики.

«Недавно мы приняли в команду менеджера, которая раньше работала у застройщика по ИЖС. Компания успешно просуществовала больше десяти лет, а в 2024-м обанкротилась. В результате сотни людей, которые вложили деньги, не получили дома», — говорит Екатерина Торопова.

Вице-президент Уральской палаты недвижимости и председатель комитета по загородной недвижимости Эдуард Богданов тоже отмечает, что введение эскроу-счетов доставило проблем, но уверен, что в итоге это принесет только плюсы.

«Давайте вспомним, как болезненно внедрялась схема эскроу-счетов на сегменты МКД. Но сегодня, если мы будем разговаривать хоть с профессионалом, хоть с обычным потребителем, ни у кого не возникнет вопроса, как безопасно купить первичку. Вот и в сегменте ИЖС мы придем к этому, но здесь будет сложнее, так как слишком много мелких и средних застройщиков», — считает Эдуард Богданов.

Ситуация на рынке влияет не только на строительные компании и их клиентов, но и на другие структуры, имеющие отношение к сделкам, — особенно если используются заемные средства.

«Многие брали ипотеку на дом даже без первоначального взноса, по известной схеме: по документам объект оценивался в 6 миллионов, хотя его реальная рыночная цена была, например, 4 миллиона. В итоге сейчас в портфелях банков оказалось много проблемных и неликвидных объектов. Поэтому проверки усилились. Если раньше на объект выезжал только независимый оценщик, то теперь банк зачастую направляет и своего сотрудника — чтобы перепроверить всё лично».

Ужесточили проверки и страховые компании, теперь они детально изучают документы и пересматривают методы оценки.

К сожалению, обманутых клиентов компаний, которые обещали быстро и по доступной цене построить дом, становится всё больше по всей стране.

В Свердловской области даже стали вести реестр, похожий на тот, что когда-то был по обманутым дольщикам в МКД.

Параллельно ведется еще один список — недобросовестных строительных компаний. В него попали уже 18 юрлиц и ИП. О них Минстрой сообщает в прокуратуру и в банки, чтобы те внесли информацию в стоп-листы.

По словам Эдуарда Богданова из Уральской палаты недвижимости, подобная ситуация характерна для России в целом. Речь идет о тысячах пострадавших семей.

Многие клиенты стали жертвами компаний, которые пришли на рынок в его пиковый период.

«С момента пандемии сегменту был дан толчок, и люди поняли, что пережидать такие вещи в своем доме существенно комфортнее. Рынок ИЖС начал развиваться, а на волне развития какого-либо сегмента приходят не только игроки, которые хотят остаться надолго и всерьез, но и те, кто хочет быстро подзаработать и уйти», — отмечает Эдуард Богданов.

При этом часто у обманутых ипотечников вызывает недоумение тот факт, что, когда банк одобрял им кредит, застройщик был в списке аккредитованных. Но как так вышло, что проверенная компания оказалась не в состоянии исполнять обязательства? Ситуацию прояснил член президиума Федерации ИЖС и глава компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков.

«Есть аккредитация, которая действовала до июля 2024 года, — там компания просто подавала, а точнее, рисовала документы о том, что она построила очень много домов, показывала какую-то отчетность. Это всё давало возможность получать проектное финансирование. Потом банки эту историю закрутили — на стройку выдаются кредиты, появились эскроу-счета. Те, кто не умеет работать с эскроу и занижает цены, никак не смогут выжить. А многие компании специально саботируют ситуацию и не берут проектное финансирование, продолжая работать в черную, то есть за наличные расчеты. Это дешевле для клиента, но и риски здесь выше», — говорит Александр Свитеньков.

Мало того, что клиенты не получают домов вовсе или вынуждены искать подрядчиков, которые исправят недочеты, так многие еще остаются должны банку. Сложнее всего в этой ситуации семьям, получившим кредит по льготной программе. Ставка по нему 6%, но при этом всё строго завязано на договоре. К определенной дате заемщик должен оформить построенный дом в собственность и передать его в залог банку.

Если вы оказались в такой ситуации, когда на площадке месяцами нет никакого прогресса, а застройщик не идет на контакт, то главное, что нужно сделать, — подать иск в суд. Практика показывает, что клиенты легко выигрывают процессы, вот только получить потом присужденные деньги не всегда получается.

«Это тяжелые истории, и, к сожалению, выигранный суд действительно не означает мгновенного возврата. Но бороться всё равно нужно. Да, это процесс долгий и нервный, он может занять несколько лет. Но судебное решение — единственный инструмент, который позволяет реально взыскать деньги. Те, кто борются, чаще всего добиваются результата».

Екатерина Торопова подчеркивает, что на практике к материальной ответственности в итоге привлекают не только директора и учредителей, но и всех, кто реально влиял на хозяйственную деятельность застройщика.

Все эксперты, с которыми мы обсудили текущую ситуацию, в один голос говорят, что на рынок ИЖС точно не стоит вешать клеймо самого рискованного. Да, есть случаи неисполнения обязательств и намеренного обмана, но это не показывает ситуацию во всей сфере.

Рынок загородной недвижимости эксперты предлагают разделять, ведь можно купить уже готовый дом у застройщика, а можно подписать договор на его строительство, и в плане рисков это две совершенно разные истории.

«Если говорить о строящихся объектах, то ИЖС сегодня объективно рискованнее, чем покупка квартиры в новостройке на этапе фундамента. Причина простая: многоквартирные дома возводятся по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс и защищает дольщиков. В ИЖС аналогичного закона нет. Закон об эскроу-счетов по факту ничего не регулирует и только добавляет трудностей всем», — говорит Екатерина Торопова.

Но вот в плане готовых объектов что в ИЖС, что в МКД риски примерно равные.

С этим согласен и Эдуард Богданов. По его словам, минимизировать риски в ИЖС можно, если купить дом, в котором уже кто-то жил, либо готовый дом от застройщика. При этом во втором случае всё еще действуют льготные ипотечные программы.

«Сегодняшний рынок позволяет купить готовый дом по ценам, близким к себестоимости, потому что застройщик не может годами ждать продажи, для него деньги — это оборотные средства, которые необходимы для функционирования. Поэтому иногда он будет готов заработать с дома 700 тысяч вместо двух миллионов, но быстро войти в новую стройку, загрузить бригаду, заплатить налоги, зарплаты и прочее», — объясняет вице-президент УПН.

А вот покупка вторичного частного дома хоть и выгодна скорее за наличку, потому что базовые ставки всё еще высоки, зато можно договориться на существенный торг.

«Вторичка в ИЖС — то же самое, что и вторичка в многоквартирниках. Скорее всего, это уже обжитой дом, в котором остается что-то из мебели и техники, все коммуникации проведены, есть какой-то отзыв от прежних хозяев. Но мы, компания риелторская и строительная, когда подбираем дом для клиента, делаем полный технадзор. Чаще всего это дает возможность аргументированно снизить цену на дом, и для клиентов это тоже большая польза», — говорит Эдуард Богданов.

Продажи загородных домов в последнее время хоть и упали, но точно не остановились совсем. Сделки идут, а клиенты стали тщательнее выбирать подрядчиков. Наверняка большую роль в этом сыграл поток новостей об обманутых покупателях жилья.

«Я бы не сказала, что у клиентов сейчас больше страхов и опасений, но они однозначно стали осознаннее подходить к выбору дома. Люди больше не готовы покупать кота в мешке, они хотят понимать, из чего и как построен дом. Всё чаще клиенты приезжают на стройки, интересуются технологиями, разбираются в материалах, и лично я это только приветствую», — замечает Екатерина Торопова.

Если многочисленные случаи обмана не охладили вашего стремления жить за городом, то при выборе подрядчика стоит устроить ему детальную проверку.

«Самый надежный способ защититься от недобросовестного застройщика — это опыт тех, кто уже прошел путь до вас. Сарафанное радио по-прежнему работает лучше любых рекламных обещаний. Если знакомые купили дом у компании и остались довольны, это весомый аргумент в ее пользу», — советует Екатерина Торопова.

Вот еще ряд пунктов, на которые стоит обратить внимание:

• проверить юридическую сторону. В открытых сервисах для проверки контрагентов можно посмотреть, сколько лет компания на рынке, нет ли у нее массовых долгов и судебных процессов, какова финансовая отчетность;

• изучить публичное лицо компании. Сайт, соцсети. Добросовестная фирма не прячется: она регулярно показывает процесс работы, делится отзывами, возможно, ведет экспертный блог или канал;

• посетить стройплощадки. Это ключевой момент. Не поленитесь съездить и своими глазами всё увидеть. Если на площадках работает техника, работают бригады, дома в разной степени готовности — это хороший знак. Если стройки похожи на брошенные — однозначно стоит насторожиться.

Если вы строите дом за наличные и со стороны банка никакого контроля не будет, то вице-президент УПН советует передавать деньги застройщику частями.

«Начинать строить дом нужно только по договору, в котором строительство разбито на этапы, и вы никогда не платите больше, чем за один этап. Аванс внесли, первый этап приняли — рассчитались, и так дальше. Так физическое лицо, которое не имеет никакого отношения к стройке и не понимает, как она организована, может себя обезопасить от того, что компания его деньги растащит на закрытие каких-то своих дыр», — рекомендует Эдуард Богданов.

Но, конечно, сегодня безопаснее покупать уже готовый дом: либо вторичку, если есть наличные и не нужно брать ипотеку под высокий процент, либо от застройщика, если вы попадаете под льготную программу.

«Для потребителя это означает, что дом уже есть, можно его посмотреть и купить без риска застрять в долгострое. Для застройщика — меньше зависимости от регуляторов и эскроу-счетов, понятные сроки и финансовые риски. Мы сейчас тоже работаем преимущественно по этой схеме.

Конечно, здесь тоже надо проверять качество: пригласить независимого эксперта для технической оценки объекта, съездить на другие площадки застройщика, — там сразу будет видно, есть ли у компании единые стандарты, соблюдает ли она технологии и как в целом организован процесс», — говорит Екатерина Торопова.

«Сегодня застройщикам сложно поддерживать тот ритм, который был с ипотечным плечом. Они все просели, перестроили свои бизнес-процессы, вынужденно убрали людей. Меня очень радует, что есть компании, которые практически сохранили темпы строительства, они упали всего на 20−30 процентов», — говорит вице-президент Уральской палаты недвижимости.

Он отметил, что те компании, которые смогут пережить этот период спада и развиться, точно останутся на рынке надолго. Такие примеры есть, а вот новых игроков в сфере ИЖС пока не появляется.

«Рынок живой, вязкий и сложный, но он продолжает свое развитие, хотя темпы сильно замедлились. Новых компаний я не вижу вообще. Старые пытаются выжить, трансформируясь или тихонечко уходя с рынка, в том числе через банкротство», — говорит эксперт.

Екатерина Торопова также отмечает, что есть компании, которые стойко переносят все сложности.

«Некоторые застройщики за последние годы не просто удержались, а даже выросли. Почему? Думаю, у них хорошо выстроены бизнес-процессы, есть финансовая подушка и стратегический подход. Большинство из них не строят под заказ, а продают уже готовые дома. По опыту нас и коллег, с которыми мы общаемся, сейчас это самая безопасная стратегия для всех участников рынка», — говорит директор компании «Метражи».

Еще одна проблема рынка, которая проявит себя совсем скоро, — повышение цен на строительство частных домов. Александр Свитеньков связывает это с двумя факторами: повышением ставки НДС до 22% и снижением порога доходов для упрощенной системы налогообложения НДС с 60 до 10 миллионов рублей.

«В среднем стоимость дома вырастает в два раза — из-за эскроу, из-за повышения НДС, из-за того, что нам приходится оптимизироваться. Условно: если у вас есть деньги и вы можете построить сами, не привлекая бригады, то нужно 5 миллионов. А из-за того, что компаниям нужно получать прибыль, дом в 100 квадратных метров будет стоить уже 10–12 миллионов», — объясняет Александр Свитеньков.

По его словам, у строительных компаний просто нет возможности держать цены на прежнем уровне и тем более снижать их, поэтому, по подсчетам эксперта, примерно на 5% дома подорожают уже к концу этого года, и еще на 10–15 процентов в следующем.

«Средняя маржинальность по рынку сейчас — 10–15%. Простым языком, мы даже не можем заработать в этом бизнесе для развития, так не успеваем перекрыть инфляцию, а от клиента слышим только слово „дорого“, ведь люди всё еще думают, что дом стоит три миллиона», — добавляет наш собеседник.

Прочитайте объяснение эксперта, почему построить или купить дом в ипотеку гораздо сложнее, чем обзавестись квартирой.