«Обратите внимание на адекватность». Адвокат рассказал, как не попасться на «схему Долиной» после покупки квартиры в Якутске

Волна судебных разбирательств из-за так называемой «схемы Долиной» накрывает рынок вторичного жилья. Пенсионеры после продажи квартир заявляют, что были под воздействием мошенников в «беспомощном состоянии» и просят вернуть всё обратно. Суды встают на их сторону, а добропорядочные покупатели остаются с многомиллионными долгами. Денег им не возвращают — они остались у мошенников, а бабушки забирают квартиры. Адвокат якутской адвокатской коллегии «Право» Юрий Ким рассказал корреспонденту 14.RU, как защититься от подобных схем при покупке жилья на вторичном рынке.

В первую очередь Юрий Ким советует проверить продавца и приобретаемую квартиру.

• паспорта всех собственников, а также разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние собственники;

• правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, дарения, наследство;

• расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках, зарегистрированных правах на объект недвижимости, наличие обременений (ипотека, арест, запрет на регистрацию, залог). Обратите внимание на количество предыдущих собственников и сроки владения квартирой;

• выписку из домовой книги, где будут отсутствовать лица, состоящие на постоянном регистрационном учете;

• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии и капремонту;

• справки на продавцов из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера;

• нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

«По Единому реестру сведений по банкротству стоит еще проверить продавца, так как, если сделка была совершена за год до подачи заявления о банкротстве, она может быть признана недействительной. Если квартиру продают по доверенности, следует позвонить нотариусу, который выдал ее, и уточнить, не отозвана ли она», — говорит Юрий Ким.

Для грамотного договора нужно указать основные характеристики приобретаемой квартиры:

• четко прописать ее стоимость;

• конкретизировать порядок расчета;

• указать порядок приема-передачи по акту;

• отметить отсутствие обременений и задолженностей.

После покупки квартиры Юрий Ким предлагает регистрировать права собственности через МФЦ или нотариуса с участием продавцов, чтобы избежать в будущем «недопониманий». Он также советует не покупать квартиру по слишком заниженной цене — это уже выглядит подозрительно. А еще стоит полностью исключить расчеты за квартиру в наличной форме, то есть все расчеты проводить только через банк по эскроу-счету.

«Обратите внимание на поведение продавца, ведет ли он себя адекватно, не испытывает ли тревогу, не находится ли в подавленном состоянии, сам ли при этом демонстрирует квартиру, освобождает ее и так далее. Лучше, чтобы при этом были свидетели, которые смогут подтвердить добровольное волеизъявление лица на продажу квартиры, например риэлторы», — говорит Юрий Ким.

По словам адвоката, квартиру могут вернуть бывшему хозяину по судебному решению в случае, если договор подписан в его отсутствие, его подпись подделана, изменены условия договора купли-продажи без его ведома либо когда собственник не знал о продаже имущества.

Следует также учесть, что выводы судебной психиатрической экспертизы, если такие есть, где указано, что продавец в период продажи квартиры находился под влиянием третьих лиц, не отдавал отчета своим действиям, тоже могут повлиять на решение суда и не в пользу покупателя.

Также суд может встать на сторону продавца в случае если покупатель квартиры был недобросовестным, то есть знал, что покупает проблемную квартиру или осознавал, что продавец продает ее вопреки своей воле.

В Якутии уже был прецедент, когда пенсионерка под влиянием мошенников продала свою квартиру и осталась без копейки. Суд встал на сторону покупателя, квартиру ей не вернули, однако бабушка планирует подать апелляцию и вернуть себе жилье. Якутский ресторан решил хайпануть на этой теме и начал выдавать чеки, где указал, что все официанты у них адекватные и психически здоровые.