Почему так дорого?! Обзор цен на квартиры в трущобах и центре Якутска

Цена на жилье в Якутске не столько удивляет, сколько пугает. Согласно статистике «Авито Недвижимости», средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке достигла 6,2 млн рублей. При этом цена за квадратный метр стартует от 100 тысяч рублей, практически не завися от состояния дома, года его постройки или качества ремонта.

Редакция 14.RU изучила предложения на рынке недвижимости и выяснила, за сколько якутяне продают свои однушки в центре города и в пригороде и чем оправдывают такой ценник. В подборку не входили студии, комнаты гостиничного типа и общежития, так как зачастую под названием «однокомнатная квартира» люди продают буквально комнату в 16 квадратов, где нужно делить кухню с санузлом.

Вначале мы просмотрели объявления в двух районах города, которые уже не считаются центром, но еще не считаются «трущобами».

Самая первая однушка, которая буквально бросилась нам в глаза, это квартира по Федора Попова, 6/1, напротив «Крытого рынка». Собственник продает 70 квадратов за 14 миллионов рублей, оценивая один квадрат в 200 тысяч рублей.

Дом относительно новый — 2019 года постройки — с высокими потолками почти в 3 метра, окна выходят на обе стороны, есть лоджия и отдельный балкон. Судя по фото, в квартире просторная кухня-гостиная и полноценная спальня 14 квадратов, плюс есть гардеробная. Из минусов — большую площадь «пожирает» прихожая.

«В первом санузле расположена душевая кабина со стеклянной перегородкой и унитаз-инсталляция. Второй санузел также оборудован унитазом-инсталляцией и стиральной машиной», — пишет хозяин квартиры.

По мнению риелтора Ивана Ларионова из агентства «Даймонд», внутренняя отделка, качество ремонта и мебели имеют значение при оценке квартиры. Но дополнительно собственник может сделать наценку за счет самого типа дома.

«Это, как модно сейчас говорить, клубные дома старого формата. То есть само здание небольшое, три квартиры на этаже, есть видеонаблюдение как снаружи, так и внутри, бывают как просторные парковки, так и подземные паркинги. Плюс в таких домах есть возможность приватности и выбор хороших соседей. Такие квартиры больше показывают не комфортность жилья, а статус хозяина. И некоторым людям хочется жить именно в домах», — объяснил риелтор.

Самую дешевую квартиру в этом районе мы нашли на Богдана Чижика, 17, это буквально за углом от квартиры с унитазом-инсталляцией. Площадь ее всего 35,6 квадрата, как в типовых крупнопанельных домах (КПД), но стоит она 6,3 миллиона рублей (176 тысяч рублей за кв. м).

Если посмотреть по фото, то планировка квартиры нетипичная — «трапециевидная» форма жилой комнаты делает ее угловатой, очень маленькой и неудобной. Но хозяин пишет, что главное — это просторный балкон и наличие рядом с домом детских садов, школ и магазинов.

На другом конце города, в районе Автодорожный, недалеко от музея «Россия — моя история», самая дорогая однушка продается в доме 2019 года постройки за 6,9 миллиона рублей, хотя площадь всего 37,6 квадрата (184 тысячи рублей за кв. м).

В квартире сделан ремонт, есть мебель, хотя в ванной отсутствует раковина, нет возможности оценить и кухню по фото. Собственник посчитал плюсом панорамный вид из окна 11-го этажа и что подъезд дома имеет современный холл, возможно, это кого-то взволнует.

Самая дешевая квартира в Автодорожном районе продается по Чернышевского, 110а, за 5,4 миллиона рублей площадью 37 квадратов. То есть за один квадрат просят 145 тысяч рублей.

Квартира на 9-м этаже продается с мебелью и техникой. Хозяин отмечает, что дом построен в современном стиле в 2022 году, есть консьерж, подъезд ухоженный, установлены видеокамеры, во дворе находится удобная двухуровневая парковка для авто. Судя по фото самой квартиры, ремонт был сделан косметический, в ванной всё осталось от застройщика.

Одним из самых молодых микрорайонов в Якутске является 203-й. Здесь последний дом построили в 2022 году. Самую дорогую однокомнатную квартиру мы нашли за 10,9 миллиона рублей, а площадь ее — 52 квадрата, то есть хозяйка оценила один квадрат в 209 тысяч рублей. Дом тоже клубный: ведется круглосуточное видеонаблюдение, есть свой подземный паркинг, на первом этаже расположен продуктовый магазин.

Квартира-«распашонка» находится на первом этаже. Хозяйка пишет, что построили дом в 2019 году, он монолитно-каркасный. Из плюсов она привела теплые полы, финские окна и индивидуальные теплосчетчики — позволяют регулировать отопление по своему усмотрению. При покупке квартиры она готова оставить новым хозяевам часть мебели и кухонную технику, делая упор на то, что недавно выполнила дизайнерский ремонт.

А вот самая дешевая квартира в этом микрорайоне стоит 6,5 миллиона рублей, ее площадь меньше, чем даже в КПД-шке, — 32,2 квадрата. Судя по фото, жилая площадь совсем крохотная, но удалось впихнуть диван и обустроить отдельную комнату. Кухня тоже выглядит тесной, о современной встроенной технике речи не идет, но косметический ремонт сделан. Новым владельцам хозяева готовы оставить кухонный гарнитур и шкаф. Квартира при этом с обременением. Из плюсов собственники считают удобное расположение и что дом в современном микрорайоне. На этом плюсы кончились.

По словам риелтора Ивана Ларионова, 203-й микрорайон действительно востребован среди покупателей, считается одним из престижных в Якутске, так что цены здесь высокие, даже если сами квартиры как птичьи домики.

«203-й микрорайон — это новый микрорайон. Первый дом там был построен в 2013 году, а последний дом ввели в 2022-м. Район оснащен современными школами: одна с якутским языком обучения, вторая — с русским языком обучения, есть два детских сада, школа искусств, смарт библиотека и так далее — всё это в пешей доступности. Соответственно, люди, которые хотят жить в современном районе, где всё оборудовано и в шаговой доступности, готовы платить такие деньги», — объяснил риелтор.

При этом буквально через дорогу от 203-го расположен 202-й микрорайон, где однушки в КПД-шках 80-х годов стоят от 5 до 6 миллионов рублей, по площади все они — 35 квадратов. А за те же 6,5 миллиона рублей можно купить уже 2-комнатную квартиру. Конечно, подземного паркинга или консьержа в таких домах нет.

Ценовой разброс на однушки небольшой: разница в пару сотен тысяч. На доске объявлений самая дорогая однокомнатная квартира стоит 5,9 миллиона рублей (168 тысяч рублей за квадратный метр). Дом стоит напротив площади Победы, рядом центр города, городской пляж, школы, поликлиники и садики. Внутри квартира с качественным косметическим ремонтом. Единственный минус — балкон не застеклен, и он маловат.

Если уйти от центра города подальше, в тот же район ДСК, то и там дешевого жилья практически нет — цены на однушки в среднем от 5,5 миллиона рублей, квадратура вразброс: от 29 до 41 квадратного метра.

Самую дорогую однушку мы нашли в пятиэтажке за 6,3 миллиона рублей, площадь ее — 41 квадрат. Хотя дом новый — ввели его в 2023 году, — лифт отсутствует.

«Качественный ремонт, не требующий вложений. От квартиры веет уютом, фотографии не передают всей атмосферы. Нужно смотреть вживую!» — уверяет собственник и перечисляет плюсы: качественную отделку санузла и дизайнерскую кухню.

Самым главным преимуществом он считает автономное отопление. Судя по карте, недалеко есть школа № 40, ДЮСШ № 10 и продуктовые магазины.

Самая дешевая квартира на ДСК стоит 4,2 миллиона рублей, находится в девятиэтажке на Германа Титова, 2/3 (131 тысяча рублей за кв. м). Дом свежий, 2017 года постройки. Но, возможно, застройщик был фанатом хрущевок — квартира всего 32 квадрата, и размеры кухни настораживают: собственникам не хватило места для холодильника, и теперь он стоит возле входной двери.

Квартира на 7-м этаже, лифт, благо, имеется. Жилая площадь с учетом кухни занимает 29 квадратов, ремонт с натяжкой можно назвать косметическим.

Если уйти еще дальше от центра города, то есть доступное жилье в районе ГРЭС. Здесь самая дешевая квартира стоит 3,8 миллиона рублей площадью 30 квадратов (126 тысяч рублей за квадратных метров). Некое агентство недвижимости выставило ее с надписью «Лучшее предложение на рынке». Дом на Бабушкина, 12/3, к. 1, в квартире есть кое-какая мебель, матрас и санузел с сидячей ванной, как в больницах.

С такой же квадратурой продается квартира уже за 5,4 миллиона рублей, потому что ремонт там есть, причем планировка позволила устроить кухню-гостиную и отдельно спальное место. Хозяин за квадратный метр просит уже 180 тысяч рублей. Но в квартире есть вся мебель, ничего покупать не придется, и ремонт, судя по фото, сделали на совесть.

По словам риелтора Ивана Ларионова, разбег по крупнопанельным домам в Якутске достаточно большой, и если ухитриться, то можно найти дешевое жилье, только вот на отделку уже придется потратиться серьезно.

«Минимальное предложение, которое можно найти условно в пригороде, Племобъединении или Птицефабрике, — это 3,8–4 миллиона рублей. Но это прямо совсем небольшие квартиры и без ремонта или с плохим ремонтом. А в центре такие же маленькие квартиры могут стоить и 6 миллионов, особенно если сделан хороший ремонт и этажность комфортная. В среднем в Якутске однокомнатные квартиры начинаются от 27 квадратов, могут достигать и 50. Это уже зависит от застройщика», — отметил риелтор.

Центр города — понятие в Якутске весьма растяжимое. Весь проспект Ленина, протяженностью почти 3 километра, считается центром, и улицы Хабарова, Ярославского, район Старого города, Каландаришвили, Петровского, Петра Алексеева, Орджоникидзе — горожане тоже считают центром.

Причем центр города — в основном это старые хрущевки и КПД-шки с микроскопическими площадями. Впрочем, это ничего не значит, если ты хочешь жить в сердце столицы республики. На сайте объявлений такие квартиры в среднем стоят 6,5 миллиона рублей.

Мы нашли относительно «свежий» дом на Орджоникидзе, 50 (ввели в 2000 году), где 1-комнатную квартиру в 44,6 квадрата хозяин оценил в 9 миллионов рублей, то есть за квадрат он просит 201 тысячу рублей. В квартире есть техника, мебель в стиле эпохи советских времен. Из плюсов — современная душевая комната и просторная лоджия.

«Квартира полностью укомплектована мебелью и техникой — заезжайте и живите без лишних вложений. Эта квартира для тех, кто хочет жить в центре города, чтобы быть в центре жизни!» — гласит объявление от одного из агентств недвижимости.

Самая дешевая квартира в центре Якутска стоит 5 миллионов рублей — это хрущевка по Петра Алексеева, 4/2. Ее площадь — всего 30 квадратов с учетом кухни плюс балкон (166 тысяч рублей за кв. м). Дом блочный 1970 года, возможно, его построили, когда вы еще даже не родились.

Квартира находится на 3-м этаже пятиэтажки, лифта, конечно, нет. Жилая площадь — 16 квадратов, кухня — 5 квадратов, санузел (кстати, с унитазом инсталляцией) — 3,3 квадрата. В квартире сделан косметический ремонт, спальное место спрятали за ширмой. Хозяин установил умную систему «Алиса», мебель и технику решил оставить новым владельцам, как и обременение в банке в 3 миллиона рублей.

По словам риелтора Ивана Ларионова, все старые дома по Петра Алексеева 1970–1974-х годов постройки, и они до сих пор являются жилыми, некоторые не признаны аварийными, «прекрасно себя чувствуют». Однако покупать такие квартиры невыгодно — старый жилой фонд с каждым годом теряет в цене, потом перепродать его будет очень сложно.

«По Петра Алексеева до сих пор продается жилье, потому что расположение у улицы хорошее, и цены на квартиры относительно держатся. Но сам по себе сегмент крупнопанельных домов, которые строились в те времена, потихоньку теряет в цене. Ввиду того, что дом всё равно амортизируется и стареет. Соответственно, такое предложение теряет в спросе», — говорит риелтор.

Просмотрев объявления, задаешься вопросом: «А почему, собственно, так дорого?!» Что в центре города, что в пригороде, квартиры стоят практически одинаково, если, конечно, специально не искать самую запущенную и без ремонта.

По словам риелтора Ивана Ларионова, ценовая политика в Якутске на недвижимость уже давно диктует свои условия, и с этим надо просто смириться.

«Стоимость недвижимости в Якутске всегда была высокой относительно другой части России. Есть такое понятие, что легче купить квартиру в Москве, чем в Якутске. Но в нашем регионе свои нюансы строительства: у нас свайные работы из-за вечной мерзлоты, то есть фундамент уже стоит дороже, чем в остальных регионах России. Плюс у строителей очень короткий период работ, а в зимнее время вести стройку финансово затратно, очень дорого и технологически сложно», — считает Ларионов.

При этом риелтор отметил, что еще пять лет назад предложений на вторичном рынке было намного больше, чем сейчас, потому что ключевая ставка позволяла якутянам купить жилье.

«Покупательская способность сейчас уменьшилась. Если в 2021 году базовая ставка по ипотеке была 8,9% и любой мог купить квартиру на вторичке, то сейчас это 18–20%. Плюс стоимость жилья была более доступной, цены, условно, в то время начинались от 100 тысяч рублей за квадратный метр, и для нас это уже было космосом. А сейчас квадратура уже начинается от 160 тысяч рублей и выше. И сомнительно, что это изменится. В это я сам не верю. Квартиры будут только расти в цене относительно всего остального, а к концу года стоимость их еще поднимется», — считает риелтор.

В конце эксперт добавил, что в сухом остатке, если мы хотим хороший дом с хорошим расположением, то на однокомнатную квартиру в Якутске у человека должно быть как минимум 7 миллионов рублей, даже если само жилье ничем не примечательное, а квадратуры — «кот наплакал».